住宅を新築した場合の登記について

住宅を新築した場合には、その登記をすることが必要です。

中古建売住宅や土地の場合はすでに登記記録が作成されているのが普通ですが、新築の場合は登記記録そのものがありません。

そこで、登記記録を作る手続きをすることになります。登記記録には「表題部」と「権利部」がありますが、いきなり権利部を作る手続きをすることはできません。

まず、表題部を作るための登記の申請をしなければならず、このような登記を「表題登記」といいます。

表題登記は建物の建築後１か月以内の申請が義務づけられており、この義務に違反すると１０万円以下の過料に処せられます。表題登記には一般の登記が有する対抗力（第三者に対して不動産に関する権利を主張できる効力）はありませんが、表題登記をしないと、権利に関する登記をすることもできず不動産に関する権利の確保がままならなくなってしまいます。

一般的にいって費用もそれほど多くかかるわけではないので、なるべく早めに表題登記をしておくべきです。

なお、もし建築後１か月を経過したとしても、表題登記の申請自体は認められます。

建物の表題部には、建物の所在地や家屋番号の他、建物の面積、構造、種類などの物理的状況が記録されます。ですから、表題登記を申請する場合には、実際に建物の測量をする必要があり、測量に基づいて作成した各種の図面を法務局に提出しなければなりません。

そこで、表題登記は、測量や作図の専門家でもある土地家屋調査士に依頼することが多いようです。土地家屋調査士は建物のある現地へ行って、建物の物理的状況を調査・測量します。

そして、その結果を基に、敷地と建物の位置関係を現した「建物図面」と建物の各階の様子を図示した「各階平面図」を作成します。

表題登記の申請では、土地家屋調査士の作成する図面以外にも、申請人の所有権を証明する書面として以下に説明する書類が必要です。

①建築主が登記申請を土地家屋調査士に依頼するための委任状

②建築主の住民票の写し

③建築請負関係の書類として、請負代金の領収書、建物引渡証明書、請負人の印鑑証明書、請負人の資格証明書

④建築主事から交付される建築確認通知書、検査済証

土地家屋調査士に上記の書類を手渡して、作成した図面と共に法務局に提出してまらいます。表題登記の場合、１０日から１５日程度で登記が終了し、表題登記済証が交付されます。土地家屋調査士から表題登記済証を受領して手続きは終わります。

表題登記をしただけでは、第三者に対して不動産の所有権を主張することができません。第三者に所有権を主張するためには「所有権の保存登記」をしなければなりません。

所有権の保存登記というのは、誰の所有物であるのかを公示して、所有者としての権利を守るための登記です。通常、所有権保存登記をすることによってはじめて登記記録に「権利部」が作られます。表題登記は土地家屋調査士に依頼しますが、所有権保存登記は司法書士に依頼します。

所有権保存登記の場合、表題登記をした時点で建築主事の交付した建築確認通知書、または建物引渡証明書などの添付書類によって建物の所有者が誰であるかは確認されているので、添付書類も企画的少なくてすみます。

登記申請から数日間から十数日間程度で所有権保存登記手続きが完了します。所有権保存登記の場合も、手続きが完了すると登記識別情報通知が交付されます。